法学院里，我们不厌其烦地讨论着是否“存在即合理”，但总是观点各异，难于统一。
民事合同遵从意思自治的自愿原则。作为律师，我们不可能消灭或者杜绝某种现象，但是可以选择适当客户，并帮助客户根据不违反效力性法律规范的意思自治，从专业角度把控风险。借名买房这一问题就极具讨论的价值和意义。
电视剧《都挺好》中，有了钱的苏大强因为各种原因作为实际出资人，借用他人名义买房，并将不动产所有权登记在被借名人名下，同时双方口头或者书面约定，由实际出资人苏大强享有房屋权益（占有、使用、收益、处分）。
虽然有戏说“书非借不能读也”，但不到万不得已，没有谁会冒着违背“物权公示”的风险，将自己的不动产登记在他人的名下的。
那么问题就来了，借名买房合同，是不是当然无效呢？实践中，对这个问题的处理各不相同。如果借名买保障性住房，会导致合同无效。如果借名购买一般意义上的商品房、二手房，则不构成合同无效。北京高院还规定，对涉诉案件在审理的时候作出“不予支持”判决，但是“不予支持”跟“合同无效”之间还差十万八千里，你听说过“看山跑死马”么？
因此，借名买房的效力问题，以下因素将是需要重点考虑：什么场景下需要借名买房？借谁的名买房？一旦无效风险暴露如何规避？
唐瑞 摄）
一、借名买房的各种场景
场景一：苏明成借表弟之名购买经济适用房。
场景二：苏明玉借有上海户口的姑姑之名买房。
“特定的身份是一种有效无形资产”，借用特定的身份买房主要动机是为了规避因身份带来的买房限制，从而享受更低价、更低首付贷额度、更长的贷款年限。
场景三：众诚集团的总裁老蒙借苏明玉之名买房。
老谋深算的老蒙动机可能是为了转移财产或逃避债务。
场景四：某官员借外甥之名购房。
场景五：苏大强夫妇借苏明成之名买房。
亲爹亲妈借亲子之名买房，动机可能是为了让亲子孝敬，或者为了节约因赠与、买卖、继承等将来可能发生的各种费用。
场景六：苏大强借遗赠扶养人石天冬之名买房。
（唐瑞 摄）
借名买房的法律风险
第一、借名买房合同被确认无效
场景一中购买经济适用住房等保障性住房的借名买房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他符合买房资格的买房人的利益，一般认定为无效。
在司法实践中，针对经济适用房的借名买房合同，法院会进行更为细致的审查与区分，满足下列条件的借名买房合同可以认定为有效：（1）借名购买的经济适用房的原买房合同是在2008年4月11日之前签订的；（2）当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件；（3）登记人并非通过摇号取得买房资格的。此类借名买房合同因不具有对社会公共利益的损害，从而可以得到法院的认可。
第二、借名买房的事实认定困难
借名买房多发于具有叔侄、甥舅、姑侄等亲属之间；或者具有干亲、结拜之朋友关系之间；或者上下级隶属关系之间，总之，是基于一种信任，正因如此，实践中，签署书面协议的情况并不多见。当被借名人不承认借名买房关系时，依据举证责任的规定，“谁主张、谁举证”，借名人需要证明双方之间的借名买房关系存在。借名人需要保留出资凭证、不动产权证持有等足以形成一个完整证据链的事实。（风险把控关键点一）
第三、被借名人恶意处分房屋，房屋无法追回或完整性受限
被借名人直接出售房屋、在房屋上设立抵押、或者因为被借名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。借名人有必要设定反担保或者反抵押措施予以防范。（风险把控关键点二）
作为律师，还要提醒大家的是，在涉及不动产继承的情况下，借名人不得不面对目标不动产在借名人死亡后的继承事宜。鉴此，还需考虑：什么时候将目标不动产改名；改成谁的名字。此时，借名买房势必让法律关系变得更为复杂，风险系数再升一级。
借名买房是不是“都挺好”，相信这时候大家心里都会有一本账了。
